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Jan 13. 2025
병원을 입점시키겠다고 약속한 약국과의 무료 카지노 게임차계약
특약조항, 유효할까?
대법원 2023. 8. 18. 선고 중요 판결]
[사실관계]
가. 이 사건 임대인은 본 건물 4층 중 2개 이상의 점포를 병원 용도로 임대․분양하기로 임차인과 약속하였다. 만약 이를 이행하지 않으면 임차인의 요청에 따라 계약을 해지하고 준공 후 1년 내에 납입금액 전부를 반환하기로 하는 특약을 두고 임대차 계약을 체결하였다.
나. 그러나 결과적으로 본 건물에 병원이 입점하지 않고 다른 업체들이 입점하였다.
[원심법원의 판결]
특약에서 정한 임대인의 병원입점의무는 임대인이 2015. 5. 27.경 병원이 아닌 업체에게 이 사건 건물 4층 점포 소유권을 이전함으로써 이행불능이 되었다. 임대인은 임차인에게 이에 대한 손해를 배상하여야 하고, 그 손해액은 이행불능이 된 시점을 기준으로 이 사건 건물 4층에 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 이 사건 점포 시가의 차액이다.
임대인의 병원입점의무 불이행으로 임차인이 이 사건 점포를 약국으로 사용·수익하지 못하는 손해를 입었다고 하더라도 임차인이 이 사건 점포를 임대용 건물로 사용할 계획이었다고 보기 어려우므로, 일실임대수익(잃어버린 임대수익)을 기준으로 임차인의 손해를 산정할 수 없다.
다만, 임차인은 이 사건 점포에서 약국을 운영하였을 경우의 영업이익과 일반 점포를 운영하였을 경우의 영업이익 차액상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐인데, 임차인이 그 손해액에 관한 구체적인 주장ㆍ증명을 하지 않았으므로 이에 대한 임차인의 주장을 인정할 수 없다.
[대법원의 판결]
임대인과 임차인은 특약에서 임대인이 건물 4층에 2개 이상 병원 입점을 시킨다는 의무만 정하였을 뿐 언제부터 언제까지 병원입점의무를 보장한다는 존속기간 등의 구체적인 내용을 정하지 않았다. 만일 임대인이 병원입점의무를 이행하더라도 임대인에게 그러한 상태를 계속적으로 보장할 의무를 가지고 있다고 단정하기 어렵고, 향후 이 사건 건물 4층에 2개 이상의 병원이 입점하여 영업을 하는 상태가 지속될 것이라고 보기도 어렵다.
임차인은 임대인이 병원입점의무를 이행하는 것에 대한 대가로 이건 점포 분양가격에 이 사건 건물 4층에 병원 입점이 되었을 때 가치 상승분을 반영하여 분양대금을 지급하였다고 보이지도 않는다.
그러므로 이행불능이 된 시점을 기준으로 이 사건 건물 4층에 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 점포 시가의 차액을 임차인이 손해를 입었다고 볼 수 없다.
임차인이 약사나 한약사가 아니므로 실제 이 사건 점포를 직접 사용할 수 없고 약사인 임차인의 아들에게 임대할 목적이었다고 밝히고 있는 점 등을 볼 때 임대인의 병원입점의무 불이행에 대해 일실 영업이익(잃어버린 영업이익)만 구할 수 있고 일실 임대수익(잃어버린 임대수익)은 구할 수 없다고 단정할 수 없다.
분양 계약이나 임대차 계약에서 특약으로 특정 업체가 입점할 것을 조건으로 할 수는 있습니다.
다만 이번 대법원 판결을 볼 때 언제까지 입점 의무를 보장한다는 구체적 내용을 정하지 않을 경우 손해배상책임을 물을 때 이를 참작할 수가 있고 특약에 따라 분양가나 임대요금이 정해진 것이라는 주장을 하더라도 법원이 이를 받아 들이지 않을 수 있습니다.
또한 영업이익이나 임대수익에 대해 구체적으로 증명하는 것이 어려울 수 있으므로 애초에 특약을 지키지 않을 경우 지급해야 할 손해배상액을 구체적으로 정하는 것이 현명합니다.
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