관리단의 연체무료 카지노 게임, 징수와 해결방법은?
연체관리비 부과 및 징수 권한과 단전, 단수 조치의 적법성
연체관리비 문제는 조금 복잡합니다. 오피스텔 관리단은 무조건 연체관리비를 징수할 수 있고 관리비를 지급하지 않는다면 단전, 단수 조치를 당연히 시행할 수 있을 것 같지만 실제 관리단이 연체관리비를 징수하고 단전, 단수 조치를 시행하기 위해서는 엄격한 요건이 필요합니다.
솔직히 말씀드리자면 변호사 없이 연체관리비 관련 소송을 준비하거나 단전, 단수 문제를 해결하는 것은 손해입니다. 오늘은 관리단의 관리비 징수 문제와 연체관리비 해결 문제에 대해 2가지만 말씀드려 보도록 하겠습니다.
[상담사례]
저는 오피스텔 관리인입니다.
오피스텔 2층의 소유자 한명이 4년 넘게 관리비를 납부하지 않고 있습니다.
이에 연체관리비 지급을 구하는 소송을 제기하였고 소송과정에서 연체관리비를 지급하겠다는 조정도 성립하였으나 아직까지 연체관리비를 납부하지 않고 있으며 그 금액이 벌써 수천만원에 이르고 있습니다.
이 경우 관리단 입장에서는 어떻게 연체관리비를 해결할 수 있을까요? 단전 단수 조치를 하는 것도 가능할까요?
1. 오피스텔 관리단이 무료 카지노 게임를 부과, 징수하기 위한 요건
관리단이 관리비를 부과, 징수하기 위해서는 원칙적으로 관리단 규약에 근거가 필요합니다.
다만 집합건물법 제17조는 "각 공유자는 규약에 따리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담한다.'고 규정하고 있고 제25조 제1항은 '관리인은 공용부분의 보존, 관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구, 수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다.'고 규정하고 있습니다. 이에 의하면집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도 위 법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수있습니다.(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다22266, 22273판결)
구체적으로 공용부분 관리비는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지, 관리를 위하여 지출되는 비용 뿐만 아니라전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지, 관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지, 관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적, 구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 이에 포함되는 것으로 보아야 합니다.(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604판결)
2. 오피스텔 관리단이 미납 관리비의 연체료를 부과, 징수하기 위한 요건
오피스텔 관리단은 소유자 중 일부가 관리비를 연체하는 경우 연체하는 관리비의 연체료를 부과하는 경우도 많습니다. 관리비를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종으로서 집합건물법에 의하여 당연히 인정되는 것이 아니라개별 집합건물에서의 관리규약에 의해 정해지는 것입니다.(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604판결)
따라서 만약관리단 규약에 미납관리비에 대한 연체료 규정이 없거나 규약이 존재한다고 하더라도 규약 성립을 위한 요건(구분소유자 4분의 3 이상, 의결권의 4분의 3 이상의 찬성)을 갖추지 못하여 무효라면 연체료를 부과할 수는 없는 것입니다.
다만 연체료를 청구하지 못한다고 하더라도 법정이율에 의한 지연손해금은 지급할 의무는 있습니다.
3. 단전, 단수에 대한 규약 근거가 있는 경우 오피스텔 관리단의 단전, 단수 행위 적법성
집합건물의 관리단이 소유자에 대해 연체 관리비 독촉을 하다가 최후적으로 생각하는 수단이 바로 단전, 단수 조치입니다. 집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 합니다.(대법워너 2021. 9. 16. 선고 2018다38607판결)
즉단전, 단수에 대한 관리단 규약에 근거가 있다고 하더라도 언제나 단전, 단수 조치가 정당화되는 것은 아니고 다른 조치들로도 해결이 되지 않는 경우 최후적인 수단으로 피해를 최소화할 수 있는 방법을 통해서만 단전, 단수 조치가 정당화 될 수 있는 것입니다.
4. 단전, 단수에 대한 규약 근거가 없는 경우 오피스텔 관리단의 단전, 단수 행위 적법성
단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법합니다. 다만 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지 , 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않습니다.
즉 단전조치를 정하고 있는 규약의 효력이 인정되지 않는 경우라고 하더라도 체납관리비가 장기간이고 고액인 경우, 그로 인해 오피스텔 관리단 운영에 존립이 위태로운 사정이 있는 경우, 다른 구분소유자들 및 입주자들의 협의나 결의가 있는 경우, 단전, 단수 조치 상대방에게 최소한의 피해가 될 수 있도록 사전에 예고하였는지 여부를 고려하여 정당성 여부가 판단될 수 있는 것입니다.
