가장카지노 가입 쿠폰 허위 배당요구에 대한 형사처벌은?
허위 임대차계약서에 기한 배당요구행위의 경매방해죄, 사기죄 성립가능성
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 문석주입니다.
최근에는 하루에도 10통이 넘는 전화가 오고 있습니다. 그 중에서도 상당수는 경매과 관련된 궁금증이었습니다. 경매는 금전적으로 큰 이해관계가 걸려있는 만큼 잘못하면 수백, 수천만원의 손해가 발생할 수도 있습니다.
특히 최근 상담 사례는 경매에서 가장임차인이 배당요구를 하였고 이에 대해 경매방해죄, 사기죄 등의 형사처벌 가능성에 대한 문의였습니다. 오늘 알려드릴 내용은 경매에서 가장임차인의 허위 배당요구에 대해 중요한 것들만 모았으니 3분만 집중해주시기 바랍니다.
1. 가장카지노 가입 쿠폰 배당요구가 경매절차에 미치는 영향
주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 정하고 같은 법 제3조의2 제2항에서는 "위 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 "민사집행법"에 따른 경매 또는 "국세징수법"에 따른 공매를 할 때에후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 정하고 있습니다.
결국 주택임대차보호법에서는임차인의 보호를 위해 경매절차에서 등기부상 표시가 없다고 하더라도 배당종기 전까지 전입신고나 확정일자를 받고 배당요구를 한다면 우선변제권을 인정하여 일반 채권자에 우선하여 보증금을 회수할 수 있다고 정하고 있는 것입니다.
그런데 문제는 이와 같은 임차인의 보증금 반환채권에 대한 특수한 보호를 이용하여 경매절차에서 허위 배당을 받는 사례가 늘어나고 있다는 것입니다 .즉소유자와 공모하여 거짓의 임대차계약서를 만들고 가장임차인인 것처럼 행세하면서 전입신고와 확정일자를 받은 후 마치 보증금반환채권이 존재하는 것처럼 배당요구를 하여 배당을 받아가는 것입니다.
특히 주택임대차보호법상 소액보증금에 대해서는 확정일자 우선순위와 관계없이 최우선변제권이 인정되는데 이와 같은 최우선변제권 제도를 악용하여 가장임차인으로 행세하면서 다른 일반채권자들의 배당받을 권리를 박탈하거나 경매에 참가하는 입찰자들의 경매 입찰을 방해하는 경우가 많은 것입니다.
2. 가장카지노 가입 쿠폰 배당요구가 경매방해죄로 인정되는 경우
경매방해죄는 위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해하는 경우에 성립하는 추상적 위험범으로서 결과의 불공정이 현실적으로 나타나는 것을 요하지 않습니다. 여기서 "경매의 공정을 해하는 행위"란 공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태를 발생시키는 것으로서 가격을 결정하는데 있어서뿐 아니라 적법하고 공정한 경쟁방법 자체를 해하는 행위를 포함합니다 . 법률적으로 경매결과에 영향을 미칠 수 있는 행위 뿐 아니라경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 '경매의 공정을 해하는 행위에 해당할 수있습니다.(대법원 2006. 6. 9. 선고 2005도8498판결)
따라서 경매방해죄에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서는 경매 목적물에 대한 객관적 법률관계와 현실적 점유 상태, 경매절차에서 한 권리신고내역, 현황조사보고서나 매각물건명세서의 기재내용, 경매 전후로 변동되는 법률관계의 내용, 소멸되거나 인수되는 권리의 유무 및 그러한 권리 외관의 존부 등을 종합적으로 살펴 피고인의 행위가 법률적으로 경매결과에 영향을 미치거나 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 것인지 여부를 확인해 보아야 합니다.
즉단순히 경매 목적물에 관한 권리의 객관적 성격과 민사집행법 등 관련 법령이 정한 바에 따른 경매 전후의 권리변동에 관한 법률적인 평가에만 터잡아 경매방해죄 성립 여부를 판단하는 것은 위법합니다.(대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103판결)
결국 가장임차인이 허위의 임차권에 근거하여 배당요구를 하게 되면 경매절차에서 현황조사보고서와 매각물건명세서에 그 배당요구 사실이 포함되는 것인데 이와 같은 가장임차인의 허위 임차권이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 포함된다면 경매에 참가하려는 자들의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 사정에 해당되는 것이라고 할 것입니다. 즉가정임차인의 배당요구로 인해 소유자나 채권자들에게 실질적인 손해가 발생하지 않았다고 하더라도 가장임차인의 허위 임차권 배당요구로 인해 경매에 참가하려는 자들의 의사결정에 사실상 영향을 미쳤다고 볼 수 있으므로 경매방해죄가 성립할 가능성이 있는 것입니다.
3. 가장카지노 가입 쿠폰 배당요구가 사기죄로 인정되는 경우
경매절차에서 가장임차인이 허위의 임대차계약서를 만들고 이를 근거로 배당요구신청서를 제출하고 배당금을 받게되면 이는 법원을 속이는 사기로서 전형적인 소송사기의 한 형태에 해당합니다. 앞서 설명드린것처럼 임차인에게는 임대차보호법에 근거하여 최우선변제권이나 우선변제권이 인정되기 때문에 소유자가 경매를 해결하는 것이 불가능한 경우 가장임차인을 만들어 마치 보증금이 존재하는 것처럼 법원을 속여 보증금을 편취하는 것입니다.
이처럼 가장임차인의 배당요구로 실제 배당이 이루어지면 형법상 사기죄가 성립합니다.설령 가장임차인의 배당요구가 인정되지 않거나 결국 가장임차인에게 배당이 이루어지지 않게 되었다고 하더라도 사기죄의 실행의 착수는 인정되는 것이기 때문에 사기미수죄는 인정될 수있습니다.
이처럼 가장임차인이 허위 배당요구를 한 경우 가장임차인이나 이를 공모한 소유자에 대해 경매방해죄나 사기죄 형사고소를 하여 처벌을 받게 함으로서 피해를 회복할 수 있습니다. 형사고소 뿐만 아니라 채무부존재확인이나 배당이의 등 민사적인 조치를 통해서도 배당받지 못한 다른 채권자들이 손해를 보전할 수 있습니다.
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