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Apr 15. 2025
건물주가 되려면 임차인의 불법 온라인 카지노 게임를 조심하라
"전대차 계약"은 부동산 임대업에서 활용되는 계약 형태로, 임차인이 자신이 임차한 상가건물을 제3자에게 다시 재임대하는 계약을 말한다. 여기서 임차인은 '전대인'으로, 제3자는 '전차인'으로 표현된다. 전대차 계약을 체결하면 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 간에 새로운 임대차 관계가 성립되지만, 임차인(전대인)과 임대인(건물주) 사이의 계약 관계는 그대로 존속하게 된다.
전대차 계약서에는 임대 기간, 임대료, 사용 목적 등 전대차의 핵심 계약조건이 명확하게 명시되어야 한다. 더불어 전대인은 상가건물을 재임대하기 전에 건물주(임대인)의 구체적인 동의를 받아야 하며, 이를 위해 ‘전대차 동의서’를 요청한다. 전대차 동의서에는 임대인이 전대차 계약 내용을 동의했다는 사실이 반드시 명시되어야 한다.
전대인(임차인)과 전차인(제3자)은 임대인(건물주)의 동의를 받지 않고도 전대차 계약을 체결할 수 있으나, 이 경우 전차인(제3자)은 임대인(건물주)에게 권리를 주장할 수 없다. 또한, 전차인(제3자)이 전대차 계약을 근거로 사업자등록을 할 경우 세무서는 임대인(건물주)의 동의 여부를 확인하게 된다. 따라서, 전대차 계약에는 임대인(건물주)의 동의가 필요한 것이다.
(ⓒgettyimagesbank)임대인(건물주)이 전대차 계약을 동의하더라도, 전차인(제3자)은 임대인과 직접적인 관계가 형성되지 않는다. 전차인이 전대인(임차인)에게 임대료를 지불하더라도, 전차인은 임대인(건물주)에게 임차권을 주장할 수 없다. 또한, 전대차 계약은 임대차 계약을 전제로 하므로, 임대차 계약이 기간 만료로 종료되면 전대차 계약도 자동으로 종료된다. 그러나 임대인(건물주)과 전대인(임차인) 간의 합의로 계약이 종료될 경우, 전차인(제3자)은 건물주와 임차인에게 그 권리를 주장할 수 있게 된다.
다만, 임대인의 동의를 얻어 전차인이 설치한 물건이나, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 물건에 대해서는 전대차 계약의 종료 시 전차인은 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으므로 주의할 필요가 있다.
만약 전대인(임차인)이 임대인(건물주)의 동의를 받지 않고 상가건물을 전대한 경우, 건물주는 임대차 계약을 해지할 수 있다. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 명시하고 있으며, 임차인이 이 조항을 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 전대인(임차인)이 임대인(건물주)의 동의 없이 불법으로 전대할 경우, 임대인은 임차인을 대상으로 임대차 계약해지에 근거한 명도 소송을 제기할 수 있고, 전차인에 대해서는 불법점유를 이유로 인도청구를 할 수 있다.
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