명의신탁한 부동산에 근저당권을 설정한 경우 대처방법은
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명의신탁 부동산에 근저당권을 설정하면 손해 보전이 어렵다?
안녕하세요. 10년 동안 부동산, 상속 사건만 전문으로 상담하면서 소송을 수행하고 있는 문석주 변호사입니다. 오늘은 조금 어려울 수도 있지만 주변에서 쉽게 겪을 수 있는 부동산 명의신탁 문제에 대해 이해하기 쉽게 정리해 보았습니다.
현재 부동산 명의신탁 재산문제로 고민을 하고 계시는 분들이라면 명의신탁 뜻과 부동산 명의신탁 재산에 근저당권을 설정할 경우 문제 해결 방법 정도는 잘 알고 있어야겠죠?
그럼 최근 명의수탁자가 부동산 명의신탁 재산에 마음대로 근저당권을 설정한 문제로 저희 사무실을 찾아오신 상담자의 사례를 기초로 설명드려보도록 하겠습니다.
[상담사례]
부동산 세금 문제 때문에 아파트를 매수하면서 동생명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
매매 당시 매도인과 매매협상을 한 사람은 저였고 매도인 역시 제가 매매계약 매수인이며 동생은 단순히 명의만 빌려주는 명의수탁자라는 사실을 잘 알고 있었습니다.
그런데 최근 소유권이전등기를 마친 동생이 명의신탁한 부동산에 근저당권을 설정했다는 사실을 알게 되었습니다.
저는 근저당권을 말소할 수 있을까요? 말소할 수 없다면 어떻게 손해를 보전할 수 있을까요?
1. 3자간 무료 카지노 게임 뜻과 무료 카지노 게임 문제 해결방법
3자간 등기명의신탁은 명의신탁자가 소유자로부터 부동산을 양수하면서 명의수탁자와 명의신탁약정을 하여 소유자로부터 바로 명의수탁자 명의로 해당 부동산의 소유권이전등기를 하는 것입니다. 이 경우 명의신탁약정은 무효입니다. 다만명의신탁자는 여전히 매도인에 대하여 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 가지고 있고 매도인은 명의신탁자에게 매매계약에 따른 소유권이전등기의무를 부담함과 동시에 명의수탁자에게 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 소유권이전등기의 말소 또는 진정등기명의 회복을 원인으로 소유권이전등기를 구할 수있습니다.
결국 3자간 등기명의신탁에 있어 명의신탁자는 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하는 목적으로 소유자를 대위하여 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기를 청구하여 소유권을 회복할 수 있는 것입니다.
2. 명의수탁자가 부동산 명의신탁 부동산을 처분한 경우 실소유자의 권리 회복 방법
그런데명의수탁자의 임의처분으로 부동산 명의신탁에 관하여 제3자 명의로 소유권이 이전된 경우에 그 제3자는 유효하게 소유권을 취득하게 됩니다. 즉 명의신탁자는 명의수탁자의 처분행위가 무효라고 주장하면서 그 제3자를 상대로 소유권이전등기 말소청구를 하지 못하는 것입니다. 이 경우명의수탁자는 부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하게 되므로 명의수탁자가 받은 처분대금이나 보상금의 이익은 명의신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다. 즉 명의신탁자는 명의수탁자가 부동산 명의신탁 재산을 마음대로 처분한 경우 그 처분으로 수령한 대가를 본인에게 반환할 것을 청구함으로서 손해를 회복할 수 있는 것입니다.
3. 명의수탁자가 부동산 명의신탁 부동산에 저당권을 설정한 경우 실소유자 권리 회복방법
일반적으로 또 발생하는 문제는명의수탁자가 본인 명의로 부동산 명의신탁 재산이 등기되어 있음을 기화로 부동산에 근저당권을 설정하는 것입니다. 이와 같이 제3자에게 근저당권을 설정하여 준 경우도 마찬가지로 근저당권은 유효이며 명의신탁자는 명의수탁자의 근저당권 설정행위가 무효임을 주장하며 근저당권 말소를 주장할 수 없습니다.
다만 근저당권을 설정한 경우라도 여전히 명의신탁자는 매도인을 대위하여 명의수탁자를 상대로 소유권을 이전받는 것이 가능하므로 명의신탁자가 입는 손해를 근저당권의 채무액 만큼일 것입니다.
따라서명의신탁자는 근저당권을 설정한 명의수탁자를 상대로 근저당권의 피담보채무액에 상응하는 돈을 부당이득으로 반환할 것을 요구하는 청구를 할 수 있는 것입니다.
4. 양자 명의신탁 뜻과 계약 명의신탁 뜻 그리고 근저당권의 해결방법
위에서 설명드린 것처럼3자간 등기명의신탁의 경우에는 소유권을 회복할 수 있고 명의수탁자가 이를 임의로 처분한 경우에는 처분대가의 반환을 구하는 것도 가능하며 근저당권을 설정한 경우에는 근저당권의 채무액 상당액의 반환을 구하는 것도 가능합니다.
양자명의신탁(등기부상 명의신탁자의 소유였다가 명의수탁자로 소유권이전등기된 때)의 경우에도 3자간 등기명의신탁과 마찬가지로 소유권의 반환을 구할 수도 있고 명의수탁자가 임의로 처분하거나 근저당권을 설정한 경우에는 처분대가의 반환이나 근저당권의 채무액 청구를 할 수 있습니다.
반면에3자간 명의신탁(명의신탁자는 단순히 매수자금을 제공한 자일 뿐 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약에 따라 명의수탁자가 매도인으로부터 직접 소유권이전등기를 마친 때)의 경우에는 애초에 명의신탁자가 소유권을 취득할 수 없고 명의수탁자에게 부동산의 소유권이 귀속되는 것이기 때문에 소유권의 반환을 구할 수 없습니다. 소유권의 반환을 구할 수 없기 때문에 명의수탁자가 임의로 처분하거나 근저당권을 설정하더라도 처분대가의 반환이나 근저당권의 채무액 청구도 하는 것이 불가능합니다.
이처럼 3자간 등기명의신탁 부동산의 경우에는 명의수탁자가 근저당권을 설정하는 등의 행위를 하더라도 명의신탁자가 손해를 보전할 수 있는 방법이 존재합니다. 그러나 계약 등기명의신탁의 경우에는 손해를 보전하는 것이 쉽지 않습니다. 결국부동산 명의신탁 재산의 명의수탁자 임의 처분 또는 근저당권 설정행위를 해결하는 방법은 명의신탁의 유형에 따라 달라질 수밖에 없는 것이므로 명의신탁 부동산 근저당권 설정문제가 발생한 경우라면 반드시 부동산 전문 변호사의 상담을 받아 보아야 합니다.
