카지노 쿠폰등기된 부동산에 전세계약을 해도 괜찮을까?
신탁부동산에 사전동의서를 받는 경우 전세계약은 안전성 총정리
신탁부동산에 대해서 전세계약이나 월세계약을 해도 괜찮을까?
신탁회사와 은행의 사전동의서를 교부해준다고 하면 전세계약이나 월세계약을 해도 괜찮을까?
신탁 뜻은 무엇이고 신탁전세 사기를 당한 경우 보증금 회수 가능성이 있을까?
만약 이 중에 2가지 이상의 궁금증에 해당되어 여기까지 오셨다면 본 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
신탁전세사기 내용을 알아보기 위해 인터넷 검색을 하는데 들인 시간을 줄일 수 있도록 신탁전세사기 문제를 말끔히 해결할 수 있는 방법을 공개합니다.
1. 신탁 뜻과 신탁전세 사기 부동산에 대한 임대차계약의 효력은
카지노 쿠폰 뜻은 위탁자가 수탁자에게 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 카지노 쿠폰의 목적을 위해 재산의 관리 또는 처분을 하도록 하는 것으로서 카지노 쿠폰회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지게 되면대내외적으로 소유권이 카지노 쿠폰회사에게 완전히 이전됩니다. 즉 카지노 쿠폰을 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다면해당 부동산의 소유자는 신탁회사가 되는 것이며 신탁을 한 위탁자는 소유권자가 아닌 것입니다.
따라서수탁자인 신탁회사가 아닌 위탁자와 체결한 임대차계약의 효력을 신탁회사에 주장할 수 없는 것이 원칙이고 신탁회사는 임대차계약의 효력을 부인하면서 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있기 때문에 신탁전세 사기가 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 것입니다.
2. 신탁 뜻과 신탁전세 사기 부동산에 대한 전입신고, 대항력의 유효성
최근 신탁전세 사기가 큰 사회적인 문제가 되면서 임대차계약을 하는 세입자들도 신탁등기된 부동산에 대한 임대차계약을 꺼리고 있습니다. 이와 같이 신탁등기된 부동산에 대한 임대차계약이 원활하게 이루어지지 않자신탁회사는 임대차계약에 동의를 해주는 방법으로 위탁자가 임대차계약을 체결하는 것을 허용하고 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있는데 위 규정이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약 체결된 경우도 포함됩니다.(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283파녁ㄹ, 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886판결)
따라서만약 신탁 부동산의 위탁자가 수탁자인 신탁회사의 사전동의를 받아 임대차계약을 체결했다면 이는 유효한 임대차계약이 되고 세입자가 전입신고를 마쳤다면 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되어 세입자는 신탁회사나 제3자에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 있게 되는 것이며 임대차계약기간 만료시까지 세입자는 적법하게 임차부동산을 점유, 사용할 수 있는 권한이 있는 것입니다.
3. 신탁 뜻과 신탁전세 사기 부동산이 공매되는 경우 보증금 회수 가능성은
그런데 문제는 신탁전세 사기 부동산이 공매되는 경우 보증금을 회수할 수 있는지 여부입니다. 왜냐하면 대항력이 인정된다고 하더라도 그것은 임대차가 존속하는 동안 임대인이 아닌 제삼자에 대하여도 임차권을 주장하여 사용, 수익할 수 있다는 것을 의미할 뿐 제삼자가 임대인의 임대차보증금 반환채무를 당연히 승계한다는 것을 의미하지는 않기 때문입니다.
일반적으로신탁회사의 사전동의서에는 임대차계약은 승낙하지만 임대차보증금 반환의 책임은 위탁자에게 있다고 기재되어 있습니다. 결국 신탁회사의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산에 관하여 임대차계약을 체결했다면 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고세입자는 카지노 쿠폰회사나 공매로 낙찰받은 제삼자에게 보증금의 반환을 구할 권리가 없는 것입니다. (대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 2019다300101판결)
이처럼신탁부동산에 관하여 신탁회사나 우선수익자의 사전동의를 받아 임대차계약을 체결한다고 하더라도세입자는 제3자에게 임대차계약의 효력을 주장하면서 임대차계약기간 동안 점유, 사용하는 것이 가능할 수 있지만해당 부동산이 공매로 매각되는 경우 신탁회사나 매수한 제3자에게 보증금의 반환을 요구할 수는 없는 것입니다. 결국 신탁부동산의 사전동의를 받았다고 하더라도 보증금이 담보된다고 볼 수는 없기 때문에 여전히 신탁전세 사기의 위험성은 존재하는 것입니다.
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