3자간카지노 게임 계약카지노 게임 구별기준과 그 실익은
3자간카지노 게임 입증방법과 소유권을 회복할 수 있는 방법
몇년 전에 다른 사람 명의로 산 부동산이 있는데 명의자가 부동산을 돌려주지 않는다.
등기부상 명의자가 갑자기 연락을 끊고 전화도 받지 않는다.
등기부상 명의자가 명의신탁 부동산을 매도하려고 하거나 담보로 대출을 받았다
만약 이 중에 한번이라도 고개를 끄덕이셨다면 잘 찾아오셨습니다. 이 글을 보고 계신 분들은 명의신탁 부동산의 명의인이 소유권을 주장하거나 과도한 이익분배 요구를 하거나 부동산을 매도하려고 하는 상황에서 도움을 받기 위해 인터넷을 찾아보는 중이셨을 텐데요. 그러나 인터넷상에 정보를 찾아보더라도 속시원한 답이 보이지 않고 스트레스를 많이 받고 계시는 중일 것입니다.
명의신탁 부동산 분쟁 해결은 어느 변호사에게 맡기거나 상담받아도 된다고 생각하실 수 있습니다. 하지만 부동산 명의신탁 문제는 생각보다 해결하기 쉽지 않고 다양한 분쟁형태가 존재하기 때문에 모든 변호사가 명의신탁 분쟁을 잘 아는 것은 아닙니다.
저희는 하루 5건 이상의 부동산 분쟁 문의를 받고 있지만 맡고 있는 사건의 퀄리티 있는 진행을 위해 한 달에 정해진 클라이언트 수만 받고 있다보니 모든 분들의 사건을 맡은 수 없어서 안타까움을 느꼈습니다. 꼭 저희가 아니라도 명의신탁, 특히 3자간 명의신탁 분쟁을 해결할 수 있는 방법 2가지를 말씀드리겠습니다.
[상담사례]
제가 과거 6년 전에 아파트를 매수하면서 다주택자 중과세를 피하기 위해 당시 주택을 소유하지 않고 있었던 아들에게 그 명의를 신탁하였습니다.
이후 제가 아파트에 대하여 임대를 하고 재산세도 내는 등 아파트를 관리하였습니다.
그런데 최근 아들과 사이가 안좋아져 아파트의 소유권을 이전해달라고 요구하였는데 아들은 아파트가 본인 소유라고 하면서 반환을 거부하고 있습니다.
이 경우 저는 아파트의 소유권을 되찾을 수 있을까요?
아들이 마음대로 설정한 대출 근저당권에 대한 손해도 배상요구할 수 있을까요?
1. 3자간 카지노 게임으로 인정받은 것의 중요성에 대하여
부동산을 매수하면서 실제 자금을 부담하고 소유의 의사를 가지고 있는 소유자임에도 세금절세 또는 기타 목적으로 등기부상 소유권등기만을 제3자에게 신탁하는 경우가 종종 있습니다. 이와 같이 부동산을 매수하면서 부동산의 소유권등기를 제3자 명의로 하는 것을 부동산명의신탁이라고 합니다.
부동산을 매수하면서 하는 명의신탁에는 크게 2가지 종류의 명의신탁이 있습니다.3자간카지노 게임과 계약카지노 게임이 그것입니다.3자간 명의신탁은 부동산 매매계약상 매수인이 등기명의인이 아닌 실제 자금을 부담하고 소유의 의사를 가진 실소유자로 인정되는 것입니다. 3자간 명의신탁으로 인정되는 경우 부동산 매매계약을 체결한 매수인은 실소유자가 됩니다. 반면계약명의신탁으로 인정되는 경우에는 부동산 매매계약을 체결한 매수인이 등기명의인이 됩니다. 즉 부동산 매매계약상 매수인은 실소유자가 아닌 등기명의인이므로 실소유자는 매매계약상 매수인으로서의 권리주장을 하는 것이 어렵습니다.
부동산 명의신탁에서 핵심은 과연 명의신탁계약이 3자간 명의신탁으로 인정될 수 있을지 여부입니다.3자간 명의신탁으로 인정된다면 실소유자는 매수한 부동산의 소유권을 되찾거나 등기명의인이 마음대로 설정한 근저당권 상당의 손해배상 청구를 하는 것이 가능합니다. 그런데 만약 계약명의신탁으로 인정된다면 실소유자는 매수자금이나 실비 이외에 부동산의 소유권을 되찾거나 손해배상 등을 구하는 것이 어렵게 됩니다.
2. 3자간 카지노 게임과 계약카지노 게임의 구별
앞서 설명드린 것처럼 명의신탁에서 계약서상 매수인 명의는 실소유자가 아닌 등기부상 명의인입니다. 따라서 대부분의 부동산 명의신탁의 경우 3자간 명의신탁으로 인정받는 것이 쉽지 않고 계약명의신탁으로 판단되는 경우가 많습니다.
3자간 명의신탁과 계약명의신탁을 구별하는 판단기준과 관련하여 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여는 우선행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정해야 하고행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질, 내용, 목적, 체결 경위 등 그 게약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정항여야합니다.(대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44059판결)
만약 매매계약의 체결 경위, 내용, 목적 및 그 이행의 과정 등의 제반 사정을 종합하여 볼 때매매계약 체결의 행위자와 매도인 사이에 매매계약의 매수인을 매매계약서상의 명의에도 불구하고 행위자로 하기로 하는 의사의 합치가 있었다고 한다면3자간 명의신탁으로 인정될 수 있는 것입니다.(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799)
3. 3자간 카지노 게임으로 인정되는 요건들에 대해서
이처럼 부동산 실소유자는 명의신탁이 3자간 명의신탁으로 인정되어야야만 부동산의 소유권을 회복할 수 있기 때문에 명의신탁 소송에서는 부동산 매매계약이 3자간 명의신탁이라는 점을 구체적으로 입증해야 합니다.
그런데 부동산 매매계약이 3자간 명의신탁으로 인정되는 몇가지 표지들이 있습니다.
1) 실소유자가 부동산을 직접 물색하여 매매계약을 직접 체결하고 매매대금을 직접 건네주는 등 매매계약 이행의 전과정에 관여한 반면 등기명의인은 매매계약의 체결 및 이행에 관여한 바 없어야 합니다.
2) 등기명의인이 매매계약 체결이나 이행에 관여하지 못하고 실소유자가 이를 대신하여야 할 특별한 이유가 없어야 합니다. 만약 실소유자가 매매계약 체결 및 이행을 대신해야 할 합리적인 사정이 존재한다면 실소유자는 단순히 등기명의인의 대리인으로 계약에 관여한 것으로 인정될 수밖에 없습니다.
3) 부동산 매도인이 매매계약 당시 실소유자를 실질적인 매수인으로 인식하고 계약했어야 하고 공인중개사도 실소유자를 실재 매수인이라고 알고 매매계약을 중개했어야 합니다. 이 과정에서 부동산 매도인의 진술이나 증언이 필요합니다.
4) 부동산 매매대금으로 입금된 돈이 실소유자로부터 나온 돈이어야 합니다.
5) 부동산 매수 이후 등기권리증을 실소유자가 보관하고 있거나 매수 부동산의 임대수익을 실소유자가 받거나 관리는 직접 하는 등 실소유자가 매수인으로서 등기명의인을 배제한채 독점적으로 부동산을 관리 사용하였다는 점이 입증되어야 합니다.
6) 재산세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 실소유자가 납부했어야 합니다.
이와 같은 사정들이 존재한다면실소유자는 이 사건 매매계약의 당사자로서 매도인으로부터 부동산의 소유권을 이전받으면서 그 등기명의만을 등기명의인으로 하기로 한 것으로 인정될 수 있고 명의신탁약정은 신탁자인 실소유자가 수탁자인 등기명의인과 명의신탁약정을 맺고 신탁자인 실소유자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되 등기를 매도인으로부터 수탁자인 등기명의인 앞으로 직접 이전하는 형태의 3자간 명의신탁으로 판단될 수 있는 것입니다.
3자간 명의신탁으로 인정되는 경우 실소유자는 매도인을 대위하여 소유권을 회복할 수 있고 근저당권이 설정되어 있는 경우 부당이득반환을 원인으로 등기명의인에게 근저당권 피담보채무액의 반환을 구할 수도 있습니다.(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다11496판결)
