카지노 게임 추천에 따른 세입자의 손해배상청구 체크리스트
불법증축부분으로 인해 세입자가 영업을 하지 못하는 경우
안녕하세요. 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사입니다.
상당히 많은 상가건물에서 임대인은 임대면적을 늘리기 위해 불법증축을 하거나 용도변경을 하는 경우가 많습니다. 최근에는 관할 구청이나 시청에서 항공사진을 통해 불법증축부분을 적발하는 경우가 많은데 구청이나 시청에서 불법증축이나 불법 용도변경이 적발되는 경우 일정기간을 거쳐 철거나 용도를 변경하라는 시정명령을 내리고 시정명령기간이 도과하면 이행강제금을 부과합니다.
결국 임대인은 불법증축을 철거하거나 불법용도변경 부분을 원래의 용도로 변경하려는 시도를 하게 되는데 그 과정에서 임차인이 피해를 입을 수 있습니다. 이와 같은 경우 임차인은 불법증축부분이나 불법용도변경 부분을 제대로 고지하지 않고 임대차계약을 체결한 임대인에게 손해배상 청구를 하게 됩니다.
임대인이 임대차계약 과정에서 불법증축부분이나 불법용도변경 부분을 제대고 고지하지 않았다는 사정만으로 언제나 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있을까요?
[실제사례]
저는 2023년 경에 임대인과 임대차계약을 체결하고 식당영업을 개시하였습니다.
그런데 1년 여 남짓 장사를 하던 중 정기 소방점검이 나왔고 그 과정에서 복층 부분은 무단으로 증축된 것으로서 2회에 걸쳐 복층이 위반건축물임을 지적하며 이를 철거하라는 시정명령이 내려졌습니다.
시정명령을 받은 임대인은 임차인인 저에게 복층 철거에 협조할 것을 지속적으로 요청하고 있습니다.
이 경우 저는 임대차계약을 해지하고 손해배상을 구할 수 있을까요?
1. 임대인의 사용, 수익 의무 위반 및 기망행위에 따른 손해배상책임
임대인은 임대차계약을 체결함과 동시에 임차인으로 하여금 임대차목적물을 온전하게 사용하도록 할 의무가 있습니다.
그런데 만약 임대차계약 당시 임차목적물에 불법증축 등 위반건축물이 존재한다는 사정을 고지하지 않았고 임대차 기간 중 임차인이 불법증축 부분 시정명령 처분 사전통지를 받음에 따라 계약 당시 의도하였던 목적인 식당 영업을 더 이상 할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 책임을 물을 수 있을까요?
불법용도변경이나 불법증축 사항은 법률상 제한 내지 장애에 해당하는데 이를 시정하는 방법은 철거 및 원상회복밖에 없으므로 임대인과 임차인 사이의 임대차계약은 임대인의 귀책사유로 이행불능에 이르러 종료되었다고 볼 수 있습니다.
한편 임대인이 임대차계약 당시 불법증축 사실을 단순히 묵인함에 더하여 적극적으로 불법증축 부분을 적법한 것처럼 고지하거나 불법증축 부분을 임대면젹에 포함시켜 임대하였다면 임차인은 임대인의 기망행위를 이유로 임대차 계약을 해지할 수도 있습니다.
결국 임차인은 임대인의 계약위반책임, 기망 등 불법행위 책임을 원인으로 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환받는 것에 아울러 이로 인한 손해배상을 청구하는 것도 가능할 수 있습니다.
2. 손해배상의 범위
임대차계약이 임대인의 귀책사유로 이행불능에 이르러 종료된 경우라면 임차인은 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 가능성이 있습니다.(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591,16607판결)
일반적으로 하급심에서 인정되는 휴업손해를 2~3개월로서 휴업 직접 월평균 수입을 구체적인 자료로 입증함으로서 임대인에게 휴업손해 배상을 청구하는 것도 가능합니다.
한편 임차인은 임차목적물에서 영업을 개시하면서 지출된 인테리어 비용, 중개수수료 등도 손해로서 일정비율에 대해서는 임대인에게 배상청구를 하는 것이 가능할 수 있습니다.(다만 임차인이 영업을 개시한 후 임대차기간 대부분 동안 임차목적물에서 영업을 계속하고 실제 임대차계약 해지 시점이 임대차계약기간이 얼마 남지 않은 시점이었다면 인테리어 비용 등 개업비용을 청구하는 것은 쉽지 않습니다.)
이처럼 임대차계약을 체결한 임차목적물 중 용도위반이나 불법증축 부분이 포함되어 있고 이로 인해 임차인이 임차목적물에서 계속 영업을 하는 것인 사실상 불가능한 상태에 이르렀다면 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 포함하여 일정부분의 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.
다만 임차목적물 중 용도위반이나 불법증축 부분이 포함되어 있는 모든 경우에 손해배상을 청구할 수 있다는 의미는 아닙니다. 위반 부분으로 인해 임차인이 임차목적물에서 사실상 영업을 계속하는 것이 불가능한 정도에 이르고 임대차계약 당시 임차인이 이와 같은 사실들을 알지 못한데 대해서 과실이 없어야만 임대차계약을 해지하고 손해배상을 구할 수 있을 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
